한국에서 상속재산 중 가장 많은 비율을 차지하는 게 바로 부동산입니다. 피상속인(돌아가신분)이 사망하여 상속이 개시되면 부동산 소유권은 상속인에게 이전되지만 이 상속 부동산을 처분(팔기)하기 위해서는 상속으로 받은 부동산의 소유권을 상속인 명의로 이전하는 바로 상속등기가 필요하게 됩니다.
이번 포스팅에서는 바로 이 상속등기에 대한 기본적인 절차와 유형별 주의사항에 대해서 정리해 보았습니다.
🔰상속 등기를 빨리 처리해야 하는 경우
부동산을 처분하는 용도 외에도 상속등기가 필요한 경우를 살펴보면 상속재산이 상가 건물일 경우 임대차나 전세 계약이 망인(돌아가신분) 명의로 남아 있다면 임대차 관리나 임대소득 관리가 원활히 안 된다는 단점이 있을 수 있을 수 있습니다.
상속재산이 상가건물일 경우
임대차 관리나 임대소득관리를 위한 상속등기 필요
부동산에 근저당 채무가 있을 경우
상환기간 만료 시 원금 납부 또는 대출 연장에 필요한 소유자 동의를 위한 상속등기 필요
부동산에 근저당 채무가 있을 경우 상환 기간이 되면 원금 납부나 대출 연장을 해야 하는데 이때 소유자 동의가 필요하므로 상속인 명의로 이전을 해야 합니다.
이런 불편함 외에는 상속등기는 의무사항이 아니기 때문에 등기를 늦게 한다고 해도 해당 부동산이 망인(돌아가신분) 명의로 남아 있을 뿐이지 상속인에게 특별한 불이익은 없습니다.
🔰상속등기 방법
상속등기의 방법은 간단한데요. 3개월 내에 발행된 아래에 서류 목록을 먼저 준비하셨다면 관할구청에 취득세를 납부하시고 ➜ 부동산 소재지 관할 등기소에서 관련 서류와 취득세 납부 확인서, 국민주택 채권 매입과 함께 등기를 진행하시면 됩니다.
상속등기 시 첨부서류 (3개월 이내 발생 된 서류)
신청서, 취득세영수필확인서, 등기 수입증지, 제적등본, 가족관계증명서, 기본증명서, 친양자관계증명서(입양된 경우에 한함), 주민등록표등 (초)본, 토지ㆍ건축물대장등본등
한 가지 주의하실 점은 상속인이 국내에 거주 중이라면 만일 사망 후 6개월 내에 해외에 거주 중이시라면 9개월 내에는 취득세를 부담하셔야 가산세를 피할 수 있으니 참고하시기 바랍니다.
🔰상속인이 여러명일 경우
상속인이 여러 명일 경우 상속재산은 공동 상속인의 공유가 되기 때문에 공동 명의를 각자의 상속분에 따라 이전 등기를 하게 되는데요. 이때 상속인들 간의 합의 여부에 따라 등기의 방법이 달라지게 됩니다.
🔗협의분할에 의한 상속등기
유형별로 살펴보면 우선 모든 공동상속인들이 합의한 내용에 따라 상속등기를 진행할 경우인데 이를 협의 분할에 의한 상속등기라고 합니다.
이 경우 상속인 전원이 참석해서 상속재산 분할 협의서를 작성하시게 되는데 모든 상속인들의 인감이 날인되고 인감증명서가 제출되어야 합니다.
전원 합의에 의해 진행되는 만큼 합의 내용에 따라 어떻게 분할하더라도 문제가 되지 않습니다. 이 협의 분할에 의한 상속 등기는 주의할 점이 몇 가지 있습니다.
상속인 전원이 협의에 참여해야 하기 때문에 일부 상속인들만의 협의에 의해 그 상속인들의 지분은 협의대로 나머지 상속인들의 지분은 법정 상속분대로 등기하는 방식으로는 상속등기를 할 수 없습니다.
상속재산분할에 협의할 경우 추후 유류분 청구가 어려워짐!
상속재산 분할을 협의할 경우 추후 유류분 청구가 어려워지게 되는 점 참고해야 합니다.
*유류분 : 상속 재산 가운데, 상속을 받은 사람이 마음대로 처리하지 못하고 일정한 상속인을 위하여 법률상 반드시 남겨 두어야 할 일정 부분
협의 분할을 통해 상속등기가 완료된 후에도 전원의 동의가 있다면 또다시 이를 변경하는 재협의 분할도 가능합니다. 이때는 경정 등기가 필요하게 되는데 만약 등기상 이해관계가 있는 제3자가 있는 경우 그 이해관계인의 동의가 있어야 때문에 변경되는 지분에 근저당권이나 가압류가 있을 경우 경정 등기 자체가 사실상 불가능하다는 문제가 있습니다.
경정 등기를 통해 특정 상속인이 당초 상속분을 초과해서 취득하게 되는 재산에 있어 몇 가지 예외 규정을 제외하면 증여세와 취득세가 발생하기 때문에 불필요한 세금을 피하려면 협의 분할에 의한 상속등기는 반드시 충분한 협의를 거쳐 신중하게 하셔야 합니다.
🔗상속인 모두 협의에 동의하지 않은 경우
만약에 단 한 명의 상속인이라도 상속재산 분할에 참여하지 않거나 협의에 동의하지 않으면 일부 상속인은 단독으로 법정 상속분대로 상속등기를 신청할 수 있습니다.
이때 상속등기를 하는 상속인은 나머지 상속인 전원의 지분에 대한 상속등기도 같이 신청해야 하고 전체 등기 비용과 취득세 또한 모두 납부해야 합니다.
이 비용은 상속등기가 완료된 후 각 공동 상속인에게 지분 비율만큼 납부한 비용을 청구할 수 있습니다.
이러한 단독 상속등기의 경우 확정 전까지는 임시적인 등기에 불과하기 때문에 추후 상속인 간 분할 협의가 이루어지거나 일부 상속인이 법원에 상속재산 분할심판 청구를 할 경우 결국 재판의 결과에 따라 등기가 달라지게 됩니다.
또한 만약 등기가 완료되어 각 상속인들이 자기 지분을 매각하려 할 때에도 부동산의 일부만을 매각하여 현금화하는 게 쉽지 않기 때문에 결국 전체 부동산을 매각하여 지분대로 나누게 됩니다.
이때에도 상속인 전원의 동의가 필요하며 만약 합의되지 않을 경우 공유 관계 해소를 위한 공유물 분할 청구 소송이 필요합니다. 따라서 상속인들 간의 협의가 되지 않는 상황이라면 법정 지분에 의한 상속등기를 하지 말고 처음부터 법원에 상속재산 분할심판 청구를 하여 법원의 재판에 따라 상속등기를 하는 게 공유관계 해소까지 한 번에 처리하는 현명한 방법이라고 볼 수 있습니다.
정리하면 상속등기는 협의에 의한 ‘협의분할등기’와 ‘법원의 재판을 통한 등기’ 이렇게 나눠볼 수 있습니다. 각 유형별로 주의사항이 있기 때문에 각자 본인의 상황에 맞게 신중하게 접근할 필요가 있다는 점 참고하시기 바랍니다.
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